土地流轉(zhuǎn)不登記 “一地兩包”惹麻煩

　　2013年6月，村民劉某與村委會訂立了10畝地承包合同，承包期限10年，一開始效益不錯，2016開始效益下滑。劉某與村委會商量，將土地轉(zhuǎn)讓給他人，村委會同意。2016年底，劉某與張某簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但是雙方未進行登記，合同只是他兩人知道，其他人并不知情。

　　2017年5、6月間，同村的胡某愿以每畝500元接手劉某的土地承包經(jīng)營權(quán)。于是，劉某又與胡某簽訂了一份土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，雙方到有關(guān)部門進行了登記。

　　張某知道此事后，找到村委會和劉某，要求履行轉(zhuǎn)讓合同，理由是，他先與劉某簽訂的合同。而胡某認為其與劉某簽訂的合同已經(jīng)登記，應(yīng)該得到法律保護。張某與胡某，誰能獲得該地的土地承包經(jīng)營權(quán)？

　　對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進行登記，指流轉(zhuǎn)雙方申請有關(guān)登記部門，將承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的事項記裁于不動產(chǎn)登記簿上，主要目的在于將土地承包經(jīng)營權(quán)變動的事實予以公示，使他人明確土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利人。

　　《農(nóng)村土地承包法》第三十八條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當事人要求登記的，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”該法所指的“善意第三人”是指不知道或者不應(yīng)當知道承包方已將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，因此與承包方交易，并進行了土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記的第三人。

　　土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同未經(jīng)登記依然有效，但未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。當?shù)谌擞峙c原承包人訂立轉(zhuǎn)讓合同后，如未登記，則保護先訂立合同的當事人的利益，在后訂立合同人可請求原承包人承擔違約責任。如果第三人與原承包人訂立的轉(zhuǎn)讓合同已依法登記，則應(yīng)維護第三人的利益，由第三人獲得土地承包經(jīng)營權(quán)。這里應(yīng)注意的是，這是以第三人的善意為條件，即第三人不知或不應(yīng)知原承包人與他人已經(jīng)訂立轉(zhuǎn)讓合同。如是惡意，則應(yīng)由之前簽訂轉(zhuǎn)讓合同的人取得承包經(jīng)營權(quán)，

　　由此可見，劉某與張某簽的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同雖然合法有效，但是未經(jīng)登記,因此不能對抗“善意第三人”胡某，胡某又與劉某簽訂了轉(zhuǎn)讓合同且已登記，因此應(yīng)由胡某取得土地承包經(jīng)營權(quán)。

　　那么，張某該如何維護自己的合法權(quán)益呢？《合同法》百零七條規(guī)定，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取樸救措施或者賠償損失等違約責任。劉某與張某的轉(zhuǎn)讓合同合法有效，但劉某已不能履行合同義務(wù)，因此，劉某應(yīng)當承擔違約責任。